コンサルコラム

完全に借り手優位に変わった賃貸市場。
その傾向は地方から首都圏へ波及しつつあります。
危機を乗り越えるために、 オーナーさんにも意識の転換が求められています。

もともと低下傾向にあった賃貸住宅の入居率ですが、
2008年秋のリーマン・ショック以降は状況が一段と悪化しています。

円高で多くの工場が海外に移転、従業員の雇用が失われ、また不況で家計が苦しくなったことで、
学生も自宅通学できる地元の大学への進学を余儀なくされ、法人需要と学生需要が同時に減少。
さらに東日本大震災により、外国人ビジネスマンや留学生の日本脱出が相次ぎ、
自粛ムードで一般の人たちまで引越しを控えるようになりました。
こうした動きが、90年代までに供給された大量のワンルーム物件を中心に、
賃貸市場に大きな打撃を与えています。

地方で先行した需要減少の大波は、残された首都圏にも襲いかかろうとしています。
人口が増加傾向にある東京といえども、 実際は65歳以上の高齢者が中心となっているのが現状です。
賃貸住宅市場では、かつてのオーナー主導、不動産会社主導の時代が終わり、
今や完全に借り手市場となっているのです。

ところが多くのオーナーさんの意識はその流れに追いついていません。
これには不動産会社の責任もあります。
本来なら入居者優位に変化した市場の実態をオーナーさんにきちんと伝え、
方向転換の提案をしていくべきだったのに、ほとんどの会社がそれをやりきれていなかったのです。
その結果、いち早く意識を転換することができた一部の賃貸管理会社のみが、
時代の変化に対応して成功することになっています。

1:条件緩和をためらわない

第1に礼金や更新料などの
あいまいな手数料の緩和をためらわないことです。
敷金、礼金、更新料、原状回復費用などを当然の収入と
考えてきた、これまでの意識の改革が求められています。
むしろ先手をとって、家賃以外はいただかない
「完全ゼロ物件」などを打ち出している会社もあります。

2:入居者募集に全力を尽くす

成功する管理会社は入居者募集に手を尽くしています。
とりわけインターネットがポイントです。
今は部屋探しのほとんどがインターネットで行われる時代。
大手サイトに物件が掲載されていることは必須であり、
その内容も物件が「おいしそう」に見えなくてはいけません。
ご自身の物件がどのように紹介されているか、
ぜひ自分の目で確認してみてください。

3:清掃が行き届いているか

同じ物件であっても、清掃が行き届いているのと
そうでないのとでは、見た目の印象が全く違ってきます。
自主管理では清掃や補修が不十分となるケースが多くなりますが、
空室が出るばかりでなく入居者の質まで低下し、
滞納等のトラブルにつながりかねません。

4:空室解消の決め手はリフォーム

数年前までなら上に挙げた3つの問題点をクリアしておけば、
大抵は入居者が決まっていました。
しかし現在の賃貸市場では、特に築10年以上の物件の場合、
これだけでは苦しいのが現実です。

そこで勧められるのが、物件の価値を再生させるリフォームです。
賃貸物件のリフォームには大きく4つのポイントがあります。

まず第1は、お風呂のバランス釜、キッチンの電熱式のコンロ、
和式トイレなど、今の世代には受け入れられない、昭和基準の仕様や設備を更新することです。

第2は、エアコンや室内の洗濯機置場など家賃に関係なく必要な仕様、設備を揃えることです。
ポータルサイトで検索項目となっているような設備や仕様は極力、押さえておく必要があります。

第3に、以上のような基本的な条件をクリアした上で求められるのが、
ターゲットとしている層を意識して、その人たちが重視する仕様や設備を入れていくことです。
会社勤めの単身者がターゲットなら、インターネットのブロードバンド環境は必須ですし、
なかなか埋まらない1階の部屋であれば、セキュリティの仕様を高めたり、
女性向けには外に下着を干さなくて済む室内洗濯物干しや浴室乾燥機の設置などが有効でしょう。
こうした対策が行き着くと、地方で見られるような、
入居者一人ひとりの好みに合わせた部屋作りになってくるわけです。

一方、十分な資金がない場合にお勧めするのが、極力お金をかけずに見た目に手を加える、
第4の「お化粧リフォーム」です。
間取りの変更や設備の更新など、費用がかかる
本格的リフォームの代わりに、壁紙の一部をカラークロスに替えたり、
家具を入れてモデルルーム風に仕立てたり、見た目を華やかにすることにより、
比較的低コストで物件を差別化できます。

その他、契約更新の際にちょっとしたプレゼントを渡すなど、
入居者を引き留めるための工夫も有効な空室対策です。まずは退去者を出さないことを考えましょう。
この点でオーナーさんが心がけるべきことはたくさんあります。

まだ努力が必要な首都圏の賃貸事業者

首都圏の賃貸住宅では、クロスの一部張り替えや長期入居者へのプレゼントなど、
あまり費用をかけずに差別化できる工夫も、まだあまり見かけません。

逆に掃除が行き届いていなかったり、敷金礼金を当然のごとく要求している物件が目につくのが現状です。
そうした姿勢が許されるのも、まだ入居者がいるからこそでしょう。

しかし、いつまでも今の状態が続く 保証はどこにもありません。
東京・神奈川で入居率が維持できているといっても、家賃水準までは維持できていませんし、
最近は東京都内でも駅から徒歩15分以上かかる物件では、なかなか入居者が現れなくなっています。
市場の状況が大きく変化しているのに何も動こうとしないオーナーさんは、
今後はきびしい競争の中で淘汰されかねません。

逆に変化に対応し入居者のニーズに応えられれば、
賃貸経営は他の方法よりも安定した資産活用の手段であり続けることができます。

株式会社船井総合研究所 松井哲也 プロフィール

株式会社船井総合研究所
チームリーダー
シニアコンサルタント
松井哲也

チームリーダー シニアコンサルタント。
入社以来、不動産仲介・管理会社のコンサルティング業務に従事し、
主に不動産の管理物件や管理業務の効率化を切り口に現場の活性化及び
業績アップを手がける。
綿密なマーケットリサーチに基づき、管理と客付け、仕入れのバランスを
前提にした具体的かつ、即効性のある現場中心の支援は定評がある。
最近では、空室対策から、賃貸周辺商品(提案型リフォーム等)、
及び資産活用(新商品開発)への展開も積極的に取り入れている。
賃貸管理専門リーダー育成講座を主宰。
チーム主催の過去の戦略セミナーには不動産仲介・管理会社約1,000社、
店長・社員研修には約300社が参加。
直接の支援先企業は250店舗を突破した。

株式会社船井総合研究所 賃貸管理ビジネスコンサルティングHP
 http://www.fudousan271.com/

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